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경제

제주 미분양 주택 1천 가구 넘었다. 곧 5천 가구 넘길 기세

주택시장이 급격히 얼어붙고 있다. 2년여 몰아쳤던 부동산광풍의 후유증이 우려되는 상황이다.

 

국토교통부, 한국감정원 그리고 제주지역 부동산업계 등에 따르면 제주도내 미분양 주택은 지난해 255세대에서 바닥을 친 이후 올해 1월 말 353세대, 2월 말 446세대, 3월 말 735세대에서 4월 말에는 900세대를 넘어섰다.

 

이는 분양승인을 받는 30세대 이상 공동주택의 미분양 물량만 집계한 것으로, 세대수가 그 미만인 공동주택을 포함할 경우 그 수치가 얼마나 될지 가늠할 수 없는 실정이다.

 

그런 가운데 주택 매매가격은 그간의 폭등세를 접고 올해 1월 말 신구간이후 보합세로 돌아섰는데, 아직 급락 조짐은 나타나지 않고 있다.

 

한국감정원과 한국은행 등에 따르면, 제주지역의 월 단위 주택 매매가격 상승률은 올해 2~3월에 각 0%, 4월에는 0.1%였다.

 

이중 아파트 매매가격은 2월에 0.2% 상승했고, 3~4월 상승률은 각 0%였다. 토지 매매가격은 2월과 3월에 각각 0.4%씩 상승했다.    


실질적인 미분양 물량 가늠할 수 없어

 

부동산업계에 따르면 주택가격 상승 기대감이 올해 들어 급속히 냉각되면서 선뜻 매입하려는 사람 역시 급격히 줄어들었다.

 

이에 따라 가격상승을 노려 대출을 받고 매입했던 투기물량도 팔리지 않으면서 전세로 돌린 연립·다세대 등 공동주택도 상당수에 이르고 있다는 게 부동산업계의 전언이다.

 

때문에 통계상의 미분양 주택은 아직 1천 세대를 넘지 않았지만, 실질적인 미분양 주택은 얼마나 되는지 가늠할 수 없을 지경이라는 게 건설업계와 부동산업계의 공통된 진단이다.

 

통계상의 미분양 물량, 30세대 미만의 공동주택 중에서 분양되지 않은 물량, 그리고 가격상승을 노려 매입한 투기물량 중 되팔지 못한, 즉 실수요가 뒷받침되지 않은 물량 등을 합친 게 실제 미분양 물량인 셈이다.

 

상황이 이렇게 급변하다 보니 올해 들어 건설 착공면적과 허가면적도 급감했다.

 

제주도청과 국토교통부 등에 따르면, 올해 3월 건설 착공면적은 지난해 동기 대비 38.9% 감소했다. 올해 1/4분기 합계를 보면 지난해 동기 대비 12.2% 감소했는데, 2015년 연간 44.8%, 2016년 연간 17.9% 각각 증가한 것과 비교하면 크게 대조를 이루고 있다.

 

허가면적 역시 각각 2015년에 11.7%, 2016년에 22.6% 증가했는데, 올해 3월에는 지난해 동기 대비 1.6% 감소했다.

 

오피스텔, 원룸, 분양형 호텔은 더 넘쳐나

 

그럼에도 불구하고 앞으로 공급될 물량은 수요 예상량을 훨씬 초과하고 있다.

 

제주도청의 집계에 의하면, 2016년 주거용 건물 신축허가 건수는 총 20,786세대에, 공급량은 13,880세대이다. 한국감정원에서 집계한 2016년 매매거래량 12,362세대를 초과하는 물량이다.

 

또 올해 1~3월에 준공된 물량은 5,034세대이고, 제주도정은 신축허가 면적을 감안하면 연말까지 약 16,200세대가 공급될 것으로 예상하고 있다.

 

하지만 국토교통부에 따르면, 올해 1~3월 주택 매매거래량은 2,933건으로 지난해 같은 기간 대비 17.8% 감소했다.

 

신축 인허가 면적, 준공 물량, 거래량 등을 감안하면 올해 안에 미분양 물량이 5천 세대를 넘어설 수도 있는 상황이다.


 


특히 근래 들어 거주형 오피스텔, 원룸형 공동주택, 수익형 분양호텔 등은 대규모로 미분양된 채 남아있는 상태에서 공사중인 물량도 만만치 않다.

 

제주도청이 집계한 2016년 주거용 건물 신축 인허가 면적을 용도별로 보면, 오피스텔 인허가 면적은 2015년 대비 약 250% 증가했고, 연립주택은 57%, 다세대주택은 23% 각각 증가했다. 지금 분양중이거나 앞으로 분양될 물량이다.

 

이렇다 보니 다세대·연립주택을 비롯한 오피스텔과 원룸 등이 앞으로 제주 부동산시장에 어떤 영향을 미칠지 귀추가 주목되고 있다.

 

한편, 최근 한국은행 제주본부에서는 향후 주택가격 하락 등 대내외 리스크가 더욱 확산될 경우 금융기관 연체율 상승, 가계소비 위축 등 지역 금융안정과 경제성장에 미치는 부정적 영향이 커질 수 있으므로 정책당국, 금융기관 및 도민 등 각계각층의 선제적 대응과 공조가 필요하다고 충고했다.



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