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경제

“불은 아파트에 났는데, 물은 다세대·연립에”

삼화지구만한 아파트 부지, 제주시내 어느 곳에?

근래 들어 신축 다세대·연립주택을 비롯해 제주시내 외곽지에 건설된 주택의 미분양 물량은 지속 증가하고, 토지 및 주택가격도 보합세로 접어들었지만, 재건축 아파트와 재건축 가능성이 있는 대단지 노후 아파트 등 일부는 가격이 급등한 원인은 무엇일까?

 

정수연 제주대 경제학과 교수는 그 이유를 대단지 아파트 수요는 여전한 반면, 대규모 택지 공급이 어렵고, 이에 따라 대단지 공급이 어려운 데 있다고 주장했다. 그리고 그 때문에 아파트 매매가는 지속 상승할 것이라고 주장했다.

 

하지만 올해 들어 양상은 지난해와는 확연히 달라진 모습을 보이고 있다. 올해 제주지역 주택시장 추이를 보면, 정 교수의 예상이 맞을지는 두고 봐야 할 상황이다.

 

제주 아파트 매매가 상승세 멈춰, 거래량도 크게 감소

 

제주도정과 제주상공회의소가 주최하는 경제활성화 도민 대토론회가 지난 23일 오후에 열린 가운데, 정 교수는 실수요자 중심의 부동산거래 활성화 및 가격안정화 대책을 주제로 발제를 맡았다.


 


정 교수는 2015년까지는 저금리 기조와 규제 완화가 제주 부동산시장 과열을 유발했지만, 이후 양상은 전혀 다른 모습을 보이고 있다고 진단하며, 제주지역에서는 최악의 시나리오가 진행되고 있다고 주장했다.

 

무엇보다 대단지 아파트에 대한 수요는 초과상태인데, 공급은 부족 현상을 보이면서 수요와 공급의 미스 매치로 부동산시장의 불안정성이 심화되고 있다는 것.

 

그리고 정 교수는 폭증한 가계대출과 금리상승 기조로 인해 아파트를 포함한 전체 주택 매매가가 하락할 것이라는 얘기가 나오고 있지만, 대단지 고급 아파트에 대한 수요는 여전하기 때문에 아파트 매매가만큼은 지속 상승할 것으로 예상한다고 말했다.

 

하지만 한국감정원의 주간 아파트가격 동향에 따르면, 제주지역 아파트 매매가는 올해 신구간에 접어들자마자 상승세를 멈췄고, 이로부터 한 달째 제자리걸음을 하고 있다. 지난해 1~2월과는 양상이 확연히 달라진 것.

 

올해 1월의 경우 주간 단위 상승률은 신구간 직전인 123일까지 0.04~0.28%였다. 하지만 130일 기준으로 상승은 멈춰 0%를 기록했고, 이 추세는 이번 주까지 지속 이어졌다. 반면 지난해 상승률은 주간 단위로 1월이 0.65~0.87%, 2월이 0.24~0.52%였다.

 

부동산가격의 선행지표인 매매거래량 역시 크게 감소했다. 한국감정원에 따르면, 제주지역의 201512~20161월 거래량은 전체 주택이 2,742건에, 이중 아파트는 1,173건이었다.

 

하지만 201612~20171월 거래량은 전체 주택이 2,269건에, 이중 아파트는 792건으로 각각 17.2%, 32.5% 감소했다.

 

다세대·연립주택 미분양 속출 왜?

 

정 교수는 현재의 상황을 불은 아파트에 났는데, 다세대·연립에 물을 끼얹고 있는 중이라고 비유했다.

 

아파트시장의 초과수요를 다세대·연립주택 공급으로 해소할 수 있다는 잘못된 믿음이 팽배했고”, 그 믿음으로 인해 외곽지에 단독·다세대·연립주택 공급이 집중되고, 미분양은 속출하고 있다는 것.

 

, 제주도민의 수요가 500세대 이상의 대단지 아파트임에도 불구하고 다세대·연립과 나홀로아파트 중심의 공급 소비 가능한 주택재화가 없음으로 인해 자의반 타의반 구매 대단지 브랜드 아파트 공급시 청약경쟁 과열화 가능성 충분 주택시장 과열화 요소가 계속해서 잔존 등 문제점이 여전하다는 진단이다.

 

정 교수는 또 제주지역은 거래통계가 빈약한 정보부족의 시장이기 때문에 토지와 단독·다세대·연립주택 등의 최초 가격 결정시 아파트가격을 기준으로 결정하는 경향이 있다며, 아파트시장에서 발생한 가격급등 현상이 다른 주택유형으로 파급되는 경향을 보였다고 분석했다.


 


정 교수는 부작용으로는 분양권 불법전매가 횡행했고, “가격 급등기에는 실수요자보다는 투기세력의 불법·탈법적 가수요가 주택가격 상승을 주도했다, ‘다운계약서역시 횡행하고, 불법거래 및 부동산 거래주체의 탈도덕화가 가속화됐다고 말했다.

 

이런 분석을 거친 정 교수의 처방은 아파트가격 안정화가 주택시장 안정화의 열쇠이다. “공공임대주택 공급 등 여러 가지 방법을 사용해도 고급 아파트 수요가 초과상태인 한 가격은 계속 상승하고, 고급 아파트 초과수요가 존재하는 한 투기세력 역시 분양권 불법전매를 계속 하고, 고급 아파트의 과도한 가격상승은 주변으로 확산될 수밖에 없기 때문에 다양한 수준의 주택을 공급해야 한다는 주장이다.

 

정 교수는 지난해 건축인허가 및 준공이 역대 최고 물량이라고 하지만, 500세대 이상의 아파트는 공급되지 않고 있다며, 1000세대 규모의 아파트 공급이 가능해야 가격안정화가 가능하고, 이를 위한 대규모 택지개발이 필요하다고 제언했다. 삼화지구 정도의 부지를 공급해야 한다는 것.

 

뒤늦은 투기대열 합류, 가격 상승 여력 없는 부동산에 뒤늦게

 

정 교수는 부동산시장 과열과 함께 현재 제주도에서는 최악의 시나리오가 진행되고 있다며 부동산가격 상승의 폐해도 거론했다.

 

먼저 개인들은 뒤늦게 투기대열에 합류하면서 과도한 대출을 이용해 가격 상승 여력이 없는 부동산에 뒤늦게 투자하고 있다는 것.

 

그리고 기업 측면에서는 부동산 투자이익이 기업활동에 의한 이윤을 초과하면서 부동산 매입에 열을 올리고, 이에 따라 고용확대 및 시설투자 자금이 부동산 구매로 전환되고 있다고 문제점을 말했다.

 

또 건설사 입장에서는 일부 지역에 국한된 주택 초과수요를 모든 지역이 동일하다고 착각하면서 수요와 일치하지 않는 입지에 주택을 공급하고 있고, 이로 인해 악성 미분양이 늘고 있다고 진단했다.

 

이어 정 교수는 주택가격 안정화 정책이 실패할 경우 임대료 상승으로 인한 서민 부담 가중 정도가 수도권보다 심각할 수 있다고 문제를 말했다. 정 교수는 서울은 소득 대비 주택가격 비율이 낮아지는 반면, 제주도는 반대로 높아지고 있다며, 이는 주거비 부담이 실제로 가중되고 있다는 증거라고 지적했다.

 

()지역 대규모 택지 공급, 어느 곳에?

 

정 교수는 문제점 해소 방안으로 먼저 수요·공급 미스 매치를 극복해야 고급 아파트 대기수요가 사라지면서 투기도 사라질 것이라고 주장했다. 불법전매 금지 등의 규제 이외에 공급확대정책을 동시에 실시해야 실효성을 기대할 수 있다는 것.

 

정 교수는 이어 인구를 제주시내에서 여타 지역으로 분산시키기 위해 균형발전 전략을 제대로 추진해야 한다고 제언했다.

 

정 교수는 인구, 일자리가 제주시 동()역에 집중되어 있고, 교육여건과 도시 인프라 또한 그러하다, “제주시 동지역에 주택 초과수요가 집중되어 있는 반면, 읍면지역은 도시인프라 부족으로 주택 수요가 부족하고, 동지역과 읍면지역의 불균등발전 경향이 제주발전에 장애가 되고 있는 상황이라고 문제를 말했다.

 

때문에 동지역에는 주택 공급에 무게중심을, 읍면지역에는 도시인프라 구축과 기업유치 로드맵을 마련해야 한다는 것.

 

정 교수는 무엇보다 부동산가격 안정화와 소비여력의 확대를 통한 경제 활성화에 방점을 찍었다. “임대주택 거주 후 자기소득으로 구입 가능한 분양주택들이 존재해야하고, “분양주택과 임대주택 공급정책이 병행돼야 임대주택에 거주하며 자산을 축적한 후 분양주택으로 안정적으로 이동하는 등 무주택 서민이 중산층으로 도약할 수 있다는 것.

 

아울러 정 교수는 임대주택 공급은 제주시 동지역에 중점을 둬야 한다고 제언했다. 기초생활수급자 등 주거 약자들의 65.2%는 동지역에 거주하고 있고, 임시일용직 일자리 역시 동지역에 66% 정도가 분포되어 있기 때문이라는 이유에서다.

 

정 교수는 임대주택 수요자들은 교통이 편리한 동지역을 선호하고, 입주대기자 수에서 그 수요가 드러난다고 분석 결과를 말했다.

 

이날 토론회를 본 사람들이 제기하는 반론 중의 하나는 정 교수의 진단이 맞다 치더라도, 삼화지구만한 대규모 택지를 제주시 동지역 어느 곳에 공급할 수 있을지 처방의 실효성이 의문이라는 것이었다.


그리고 아파트에 붙은 불도 이제 잔불만 남고 다 꺼진 게 아니냐는 반론도 만만치 않다. 부동산가격 폭등에 이은 경기침체, 가계대출 폭증, 금리상승, 주택 과잉 공급 등등 폭우가 워낙 거세기 때문에… . 



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