몇 년 전부터 공동주택을 지어 분양하면서 크게 재미를 본 한 건설업자는 올해 들어서는 주택시장에는 아예 관심을 끊었고, 앞으로 몇 년간은 지켜만 보겠다고 말했다.

2년 넘게 집값이 폭등하면서 먼저 건설에 나선 업자들이 꽤 돈을 벌었고, 이를 부러워한 업자들이 대거 주택시장에 뛰어들면서 지난해부터 이미 공급이 수요를 넘어 급증했고, 또 공급 물량의 상당 부분은 실수요가 아닌 웃돈을 받아 넘기려는 투기 대상인 채 투기자들의 손에 남아 있는 것으로 보이는데, 앞으로 상당한 후유증이 나타나지 않을 것인가라고 그는 말했다.

이 업자는 부는 더 쌓지 못할지라도, 지금까지 쌓아놓은 돈은 잘 지킬 것으로 보인다.

매매·전세·월세 모두 하락, 특히 아파트가

폭등세를 보였던 제주 집값이 ‘신구간’이 지난 2월부터 제자리걸음을 하더니 5월에는 그 전달보다 0.01% 하락했다. 한국감정원이 집계해 2일 발표한 월간 주택가격 동향을 보면, 이번 하락은 지난 2014년 6월 이후 35개월 만이다.

한 달을 놓고 본격적인 하락 또는 조정 여부를 점치기에는 너무 이르다. 하지만 전체 주택중 아파트 매매가를 보면 하락 조짐은 완연하고, 특히 거래량이 급감하는 반면, 미분양 물량은 급증하고 있어 주택시장은 전혀 다른 양상을 보이고 있다.

아파트 매매가는 5월 들어 3주 연속 하락했다. 하락률은 주간 단위로 둘째 주 0.03%, 셋째 주 0.05%, 넷째 주 0.06%로 아직 하락폭은 미미하나, 그 폭을 점점 키워가고 있다. 이 하락폭 역시 지난 2014년 6월 이후 가장 크다.

또 전체 주택의 월세는 지난 2월부터 4개월 연속, 전세가는 지난 3월부터 3개월 연속 하락했다. 이중 특히 아파트 전세가는 하락폭이 더 컸다.

시장 과열 여부를 판단하는 매매거래량이 올해 들어 급감하면서 집값 하락은 어느 정도 예상된 현상이다.

한국감정원의 집계에 의하면, 제주지역의 올해 1~4월 주택매매 건수는 3558건으로 지난해 같은 기간 4654건보다 1096건(23.5%) 감소했다.

월별로 보면 감소 폭은 갈수록 확대되고 있다. 올해 4월 한 달 매매는 625건으로 지난해 4월 1087건보다 462건 감소하면서 감소 폭은 42.5%로 확대됐다.

매매량이 이렇게 감소하는 반면, 전세 건수는 올해 1~4월에 3402건으로 지난해 같은 기간 3068건보다 334건(10.9%) 증가했다. ‘가격 고점 인식’이 나오면서 매수보다는 전·월세로 돌아서고 있다는 분석이 나오고 있다.

하지만 전세 건수가 이렇게 증가하는데도 불구하고 올해 2월 이후 전세가는 매매가보다 하락폭이 더 컸다.

집값 급등 → 투기수요 가세 → 공급 과잉 → 가격 고점 → 미분양 증가 → ?

한국감정원을 비롯한 도내 부동산업계에서는 집값 하락 원인으로 집값 폭등에 이은 공급과잉과 이에 따른 미분양 증가, 그리고 ‘가격 고점 인식' 등을 꼽고 있다.

국토교통부의 집계에 의하면, 제주도내 미분양 주택은 지난해 2월 55세대에서 바닥을 친 이후 올해 1월 말 353세대, 2월 말 446세대, 3월 말 735세대에서 4월 말에는 900세대를 넘어섰다.

투기자의 손에 그대로 남아있는 집과 통계에 잡히지 않은 30세대 미만의 공동주택을 뺀 미분양 물량이 이 정도다.

제주도청의 집계에 의하면, 2016년 주거용 건물 신축허가 건수는 총 20,786세대에, 공급량은 13,880세대이다. 한국감정원에서 집계한 2016년 매매거래량 12,362세대를 초과하는 물량이다.

또 올해 1~3월에 준공된 물량은 5,034세대이고, 제주도청 건설부서에서는 신축허가를 감안하면 연말까지 약 16,200세대가 공급될 것으로 예상하고 있다.

최근 들어 거래량이 지난해 절반 가까이 떨어진 와중에 이 공급 물량이 향후 제주 부동산시장에 어떤 영향을 미칠지 귀추가 주목되고 있다.