[제주교통복지신문 신혜정 기자] 주택임대차보호법에 따르면, 임차인이 2기(상가건물임대차법상 상가의 경우 3기)에 달하는 차임을 누적하여 연체했을 경우 임대인 측에서는 임대차계약을 해지할 수 있다. 

이 경우 추후 임대차계약이 해지되었음을 주장하기 위하여 내용증명우편 등을 활용해 임차인에게 통보하는 것이 바람직하며, 이것이 어려우면 최소한 문자나 카카오톡 등의 대화 기록이라도 꼭 보관해야 한다. 임대차의 목적물이 상가일 경우, 코로나19로 인한 자영업자 보호 조치의 목적으로 상가건물 임대차보호법에 대한 임시특례규정이 실시됐는데, 이에 따라 2020년 9월 29일부터 6개월간의 연체액은 임대차계약을 해지시킬 수 있는 사유에 포함되지 않는다. 따라서 이 6개월을 제외한 나머지 시기에 3기분 이상의 월세를 누적 체납했어야 임대계약 해지 조건이 충족된다.

만약 임차인 측이 연체이후 언제라도 밀린 차임을 지불했고 임대인은 이를 수령하거나 임대차계약 갱신 거절 의사를 사전에 통보하지 않았다면 법적인 임대차계약 해지 또는 갱신 거절을 할 수 없게 된다. 따라서 임차인과의 계약해지를 원한다면 밀린 차임을 받기 전에 계약 해지 의사를 확실하게 통보해야 하며, 이를 내용증명 등의 증거로 꼭 남겨둬야 한다.

이와 더불어 임대인이 주의해야 할 사항으로, 간혹 월세 장기연체 등을 이유로 연락을 끊는 임차인이 생기는데, 그렇다 하더라도 임대인은 함부로 임차인의 공간에 문을 열고 들어가거나, 임의로 임차인의 짐을 이동시키거나 폐기해서는 안된다. 자칫 홧김에 한 이와 같은 행동들은 주거침입죄에 해당할 수 있고, 경우에 따라 재물손괴나 절도죄까지 추가될 수 있으므로 감정적인 대응은 자제해야 한다.

만약 임차인이 명도소송이 완료된 후에도 퇴거하지 않는다면, 명도소송을 통해 취득한 집행권원을 기반으로 부동산 인도 강제집행을 신청할 수 있다. 임차인의 실거주지나 연락처를 모른다고 하더라도, 거주 불명이나 폐문부재를 사유로 공시송달 처리하여 임차인 없이도 승소판결문을 받을 수 있으며, 이를 근거로 강제집행 절차를 실시하면 된다.

강제집행을 통해 임차인을 내보냈다 하더라도, 그동안 임차인이 체납한 월세나 상가건물의 복구비용 등 부수적인 문제를 처리해야 할 수 있다. 기본적으로 보증금에서 그만큼의 비용을 공제할 수 있으나, 만약 보증금이 부족할 경우 명도소송을 제기할 때 해당 비용을 함께 청구하는 것도 가능하다.

도움말 : 서초법무법인 휘명 안미혜 변호사
 

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