[제주교통복지신문 김대훈 기자] 혹시, 전세나 월세 알아보는 중이신가요? 임대차 신고제를 꼭 알아보고 시작하세요.

#계약 전

임차인은 임대차 계약 전 갱신요구권을 행사할 수 있습니다.

① 기존 계약 횟수에 상관없이 1회에 한해 임대기간이 끝나기 6개월~2개월 전까지 임대인에게 계약갱신요구 가능합니다.

* 2020.12.10일 이전 계약의 경우 임대기간이 끝나기 6개월~1개월 전까지

② 갱신요구권 사용으로 계약갱신 시 임대료 인상은 5% 이내로 제한되고 존속기간은 2년입니다. (2년 → 2+2년) 

▶ 문자, 이메일 등의 방법보다는 장래에 발생할 수 있는 분쟁예방을 위해서 내용증명 우편 등 증거를 남길 수 있는 방법이 유리합니다.

#계약 시

임대차 계약 체결 시 주택임대차표준계약서 사용을 적극 권장합니다.

- 임대차표준계약서란? 

법무부·국토부·서울시 및 관련 전문가들과 민법, 주택임대차보호법, 공인중개사법 등 관계법령에 근거한 계약서입니다.

'임대차 계약 신고 하는 방법'

- 갱신계약 또는 신규계약 체결 시 30일 이내 임대차 계약 신고 필수

- 전국(경기도 외 도지역의 군 제외)에서 보증금 6천만원 또는 월차임 30만원 초과 임대차 계약은 계약체결일로부터 30일 이내 주민센터에 신고

- 주택임대차계약서를 제출하면 임대차 신고필증상 접수완료일에 확정일자가 자동으로 부여

▶ 갱신계약 및 임대차 신고 시 계약갱신요구권 사용 표기를 특히 유의하세요. 

#계약 요구권 사용 시

계약갱신요구권을 요구했지만 기존 임대료의 5%를 초과하여 갱신계약을 체결했다면 갱신요구권을 사용한 것으로 볼 수 없습니다.

① 5%를 초과한 임대료에 대해 임차인은 임대인에게 차액을 반환요구 할 수 있습니다.

② 계약갱신요구권을 행사하지 않은 것으로 보아 갱신계약 만료 후 1회에 한정되어 있는 갱신요구권을 차후에 사용 가능합니다.(법무부 유권해석)

▶ 묵시적 갱신이나 합의에 의한 재계약의 경우에도 임차인이 차후에 갱신요구권 행사가 가능합니다.

#확정일자

임대차 계약 금액(보증금) 변동이 없는 묵시적 갱신이더라도 기존에 확정일자를 받지 않았다면 확정일자를 반드시 부여 받아 임차인 권리를 보호받아야 합니다.

▶ 계약기간 중 보증금을 증액하거나 재계약 또는 갱신계약 과정에서 보증금을 증액한 경우에 증액된 보증금액에 대한 우선변제권을 확보하기 위하여 확정일자를 반드시 다시 받아야 합니다.

#우선변제권 확보

확정일자를 부여 받으면 후순위권리자나 그 밖의 채권자에 우선하여 변제받을 수 있습니다.

① 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음날부터 제3자에게 임차권을 주장할 수 있고, 주택의 점유와 주민등록은 임대차 기간 중 유지하고 있어야 합니다.

② 등기사항증명서, 미납국세지방세, 다가구주택 확정일자 현황 등을 반드시 확인하여 선순위 권리자 및 금액을 확인하고 계약 체결 여부를 결정하여야 보증금을 지킬 수 있습니다.

전월세 정보를 확인할 수 있는 실거래 공개시스템 인터넷 포털 및 모바일 앱에서 전월세 정보를 확인하세요.

(*서울지역 우선공개, 추후 공개지역 확대 예정)